Vous souhaitez investir dans l’immobilier ou bien vous prévoyez de le faire dans un futur proche ?

Connaissez vous les 10 erreurs que font 98% des investisseurs en immobilier ?

Investir dans l’immobilier, tout le monde pense avoir la recette pour y arriver :

• – Acheter un bien
• – Le louer
• – Se servir des loyers pour rembourser la banque

Si la méthode était aussi simple, tout le Monde serait riche. Bien entendu c’est un peu plus compliqué que ça et la plupart des investisseurs commettent des erreurs qui les empêchent de rencontrer le succès fulgurant.

Erreur N°1: Acheter en couple

Il peut être tentant d’acheter en couple pour réduire l’investissement.

C’est rassurant, mais la plus grande méfiance est de rigueur ici.

Sans entrer dans les évidents problèmes des relations humaines, sachez que légalement, « Nul n’est contraint de rester dans l’indivision ». Cela signifie que si l’autre veut vendre, il peut l’exiger, vous ne pouvez pas l’en empêcher.

Il existe une technique imparable pour éviter les problèmes lors de l’achat en couple. En plus de limiter les problèmes, vous pourrez maximiser vos profits avec votre conjoint(e). Retrouvez la méthode complète dans le guide gratuit à télécharger.

Erreur N°2 :Ne pas négocier son compromis de vente.

Avec le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur officialisent leur accord.

• – Le vendeur s’engage à vendre au prix convenu, à l’acheteur, dans un délai donné.
• – L’acheteur s’engage à acheter au prix convenu, au vendeur, dans un délai donné.

Le compromis de vente peut être signé chez le notaire, ou à l’agence immobilière. Quoi qu’il en soit, faites-le rédiger par un professionnel. Cette rédaction est comprise dans les frais d’agence et dans les frais de notaire. Vous n’avez aucun intérêt à le rédiger vous-même. Il faut inclure dans le compromis de vente des « conditions suspensives ». Ces clauses vous protègent en tant qu’acheteur. La plus courante est la clause suspensive d’obtention de prêt. Cela signifie que si vous n’obtenez pas votre crédit immobilier, vous n’êtes plus obligé d’acheter, et vous pouvez vous désengager sans conséquences (le séquestre éventuel vous est restitué). Vous pouvez y inclure un taux. Par exemple « sous condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier sur 20 ans à un taux d’intérêt de 3% maximum ». Si vous obtenez des crédits, mais à 3,1%, vous pourrez alors vous désengager quand même.

Mais vous pouvez mettre n’importe quelle condition suspensive. Par exemple vous pouvez indiquer que vous n’achèterez que si votre entrepreneur fixe le montant des travaux à moins de telle somme (x Euros). Ou que vous n’achèterez que si la copropriété, ou la mairie, en fonction des cas, vous donne le droit de faire tels ou tels travaux.

La seule limite est ce que le vendeur acceptera. Mais protégez-vous au maximum. Voyez ce qui est important pour vous, et votre notaire pourra le transcrire sous forme de condition suspensive.

Toutefois, si vous êtes extrêmement sûr de vous, vous pouvez négocier le prix à la baisse auprès du vendeur en disant que vous signez sans condition suspensive. Mais cela signifie que vous serez obligé d’acheter. Même si la banque ne vous prête pas l’argent. C’est donc une arme à utiliser avec grande précaution. Mais elle peut être très efficace, car le vendeur saura que vous ne lui ferez pas perdre de temps. Vous ne pourrez plus renoncer à acheter. Il pourra donc accepter de baisser son prix.

Erreur N°3 :Ne pas faire appel à un courtier en travaux.

Trouver des entrepreneurs pour rénover un bien est un casse-tête, surtout lorsque vous n’êtes pas vous-même du métier. Les courtiers en travaux visitent votre bien, connaissent les prix et trouvent eux-mêmes les entrepreneurs travaillant au meilleur prix. Bien utiles quand vous n’y connaissez pas grand-chose et/ou que vous n’avez pas le temps de faire faire des devis par tous les corps de métier.

Erreur N°4 : Penser que vous devez forcément payer les frais de notaire

Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Mais ce n’est pas du tout une obligation légale. Avec l’accord du vendeur, vous pouvez donc demander à faire un « acte en mains ». Dans ce cas, c’est le vendeur qui paiera les frais de notaire. L’intérêt principal de ce type d’acte est de vous éviter de sortir d’importantes sommes d’argent pour payer les frais de notaire. En effet, les banques refusent souvent de financer ces frais.

Voici un exemple :

Vous souhaitez acheter un appartement à 200.000 euros.

Les frais de notaire seront d’environ 16.000 euros.

Et comme nous venons de le voir, les banques n’aiment pas intégrer les frais de notaire dans le crédit. Elle ne voudra donc vous prêter que 200.000 euros.

Mais de votre côté, vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas payer 16.000 euros comptant. Dans ce cas, proposez au vendeur 216.000 euros « acte en mains ».

La banque vous prêtera alors 216.000 euros, car elle considérera que c’est le prix du bien, et que les frais de notaire sont à la charge du vendeur. Et pour le vendeur, ça ne change rien : il versera 16.000 au notaire et aura 200.000 euros. Il ne sera évidemment pas imposé sur cette somme.

C’est une dépense. Le notaire émet une facture.

Erreur N°5 : Acheter à plusieurs

Il peut être tentant d’acheter un bien à plusieurs.

En couple bien-sûr, mais aussi en s’associant avec un autre investisseur. C’est rassurant. La plus grande méfiance est de rigueur ici.

Sans entrer dans les évidents problèmes des relations humaines, sachez que légalement, « nul n’est contraint de rester dans l’indivision ». Cela signifie que si l’autre veut vendre, il peut l’exiger, vous ne pouvez pas l’en empêcher.

Mais voici le plus important : si vous achetez à deux, vous serez engagés sur la totalité du prix du bien. En revanche, vous ne percevrez chacun que la moitié des loyers. Par conséquent, lorsque vous souhaiterez acheter un autre bien, votre capacité d’endettement sera très réduite voire nulle.

N’investissez à plusieurs que si vous ne pouvez pas le faire sans l’autre. Sinon vous n’aurez que des inconvénients.

Si vous êtes en couple et souhaitez investir, achetez chacun un bien. Vous irez beaucoup plus vite ainsi.