Acheter sa résidence principale ou investir
Selon une idée reçue il faudrait acheter sa résidence principale avant de faire un quelconque investissement locatif.
C’est ce que font la plupart des gens. Mais soyons clairs : cette idée n’a aucun fondement.
Si vous faites comme 98% des gens, vous deviendrez comme 98% des gens : ni libre ni indépendant.
Pourquoi il est préférable de ne pas acheter sa résidence principale en premier
Si vous commencez par acheter votre résidence principale, vous risquez fortement d’être bloqué. Les banques risquent de ne plus vouloir vous prêter car vous serez déjà trop endetté.
En effet, elles calculent votre capacité d’endettement pour savoir si elles peuvent vous accorder un prêt. Par exemple, si vous gagnez 2.000 euros par mois, votre capacité
d’endettement sera : 2.000 / 3 = 667 euros.
Sauf pour les hauts revenus, les banques estiment que l’on ne peut pas rembourser plus d’un tiers de son salaire.
Donc si vous achetez votre maison d’abord, vous allez généralement bloquer votre capacité d’endettement pour les 15 ou 20 ans à venir. Aucune banque ne voudra vous prêter tant que vous n’aurez pas remboursé votre crédit immobilier sur votre résidence principale.
Le contraire de ce que la plupart des gens pense
Oui, votre famille et votre banquier vous diront le contraire. Mais pourtant, c’est logique si vous y réfléchissez.
Si vous achetez votre maison, vous allez par exemple prendre un crédit de 100.000 ou 150.000 euros sur 15 ou 20 ans.
Et vous n’aurez plus qu’à attendre de longues années pour le rembourser ou pour que vos revenus augmentent.
En investissant dans l’immobilier locatif, vous allez certes vous endetter mais vos revenus vont augmenter car vous touchez des loyers.
En effet, la banque prend en compte 70 à 80% des loyers que vous percevez dans vos revenus.
Votre capacité d’endettement reste ainsi dans le vert.
Comment obtenir un financement
Lorsqu’on leur parle d’investissement locatif, certains banquiers ne cherchent pas à connaître
les détails de l’affaire.
La sentence tombe, indiscutable : “vous devez d’abord être propriétaire de votre résidence
principale”.
Dans ce cas, une seule solution : “au revoir Monsieur”.
Si l’affaire est rentable et votre situation bonne, il y aura toujours quelqu’un pour vous financer.
Il faut aller voir un autre banquier. Votre résidence principale n’a aucune importance.
Ce qui est important, c’est la rentabilité. Retenez qu’un très bon investissement est un
investissement dans lequel les loyers perçus seront d’au moins 30 % supérieurs à la
mensualité du crédit à rembourser.
Quand acheter sa résidence principale dans ce cas
Pour ne plus être locataire de votre logement, vous pouvez acheter votre résidence principale après avoir investi dans le locatif.
De cette façon, vous aurez commencé à constituer votre patrimoine avant d’acheter votre logement.
Exemple
Nicolas a 28 ans. Il se demande s’il doit acheter d’abord acheter sa résidence principale ou investir.
Il gagne 2.152 euros par mois.
Sa capacité d’endettement s’élève à un tiers de ses revenus. Il peut donc rembourser jusqu’à 710 euros par mois.
Choix 1 : acheter sa résidence principale
Nicolas trouve la maison de ses rêves.
Il négocie et fait une offre à 115.000 euros qui est acceptée par le vendeur.
Il va donc voir sa banque et demande un crédit de 124.200 euros (115.000 euros pour la maison + 9.200 euros de frais de notaire) car il souhaite un crédit à 110 %.
Il obtient son crédit à un taux de 1,67% sur 20 ans.
Ce qui correspond à une mensualité de 630 euros pendant 20 ans.
A l’issue de cet achat, la capacité d’endettement de Nicolas passe de 710 euros à 80 euros
(710 – 630). Et son taux d’endettement atteint les 30%.
Il ne peut donc plus emprunter avant d’avoir remboursé au moins en partie son prêt immobilier sur sa résidence principale ou d’avoir une augmentation de ses revenus.
Choix 2 : investir dans le locatif puis acheter sa résidence principale
Nicolas décide d’investir d’abord dans l’immobilier locatif.
Il fait une offre pour un petit immeuble de rapport dans une ville moyenne à 70.000 euros.
Il emprunte donc 75.600 euros auprès de sa banque (frais de notaire inclus), à un taux de 2% sur 20 ans. Sa mensualité est de 380 euros.
Il loue les deux petits appartements de son immeuble 350 euros chacun. Son cash-flow mensuel est donc positif de 300 euros !
La banque prend en compte 70% des loyers perçus. Par conséquent, ses revenus passent de 2.152 euros à 2.642 euros.
Sa capacité d’endettement reste alors dans le vert, elle est en dessous de 15%.
Nicolas peut donc emprunter à nouveau pour investir ou acheter sa résidence principale.
Acheter sa résidence principale avant d’investir est une erreur.
Qui vous empêchera par la suite d’investir.
N’écoutez ni vos proches ni certains banquiers qui vous disent qu’avant toute chose, il faudrait que vous soyez propriétaire de votre résidence principale.
C’est faux, vous pouvez et vous devez investir avant d’acheter votre logement. Rassurez-vous. Rien n’est définitif. Nous verrons plus tard qu’il existe des solutions si vous avez déjà acheté votre résidence principale avant d’investir.